Center Nepremičnin

Cene nepremičnin v Ljubljani 2025 v treh številkah: 10 %, 15 % in 5.050 €/m²

Poročili GURS za leto 2025 in prvo polletje 2026 smo prebrali namesto vas. Stanovanja v Ljubljani so se lani podražila za 10 %, hiše za 15 %, letos je kvadratni meter prvič presegel 5.600 €.

Dejan Lavbič

• 6 min read
Cene nepremičnin Ljubljana 2025: stanovanja +10 %, hiše +15 %, srednja cena rabljenega stanovanja 5.050 €/m² (GURS)

Geodetska uprava (GURS) je 17. aprila 2026 objavila poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2025, 19. oktobra 2026 pa še poročilo za prvo polletje 2026. V Centru nepremičnin smo obe prebrali namesto vas in za Ljubljano izluščili številke, ki štejejo.

Na kratko:

  • Rabljena stanovanja v Ljubljani so se v letu 2025 podražila za 10 % (Slovenija 11 %).
  • Hiše v Ljubljani so se podražile za 15 % (Slovenija 10 %).
  • Srednja cena rabljenega stanovanja: 5.050 €/m² v letu 2025, 5.630 €/m² v prvem polletju 2026.
  • Srednja cena rabljene hiše: 460.000 € v letu 2025, 504.000 € v prvem polletju 2026.
  • Prvo polletje 2026: stanovanja v pol leta dražja za 11 %, največ med večjimi trgi v Sloveniji (GURS).

10 % – rast cen stanovanj v Ljubljani

Za toliko so se po oceni GURS v letu 2025 podražila rabljena stanovanja v Ljubljani. Slovensko povprečje je bilo 11 %. Leto prej je bila Ljubljana s 13 % na vrhu med večjimi mesti, lani jo je prehitel Maribor s 14 %.

V treh letih, od 2022 do 2025, so se stanovanja v Ljubljani podražila za približno 27 %, v Sloveniji za približno 29 %. Od leta 2020 je bila rast 69 %, v Sloveniji 77 %. Ljubljana je najdražja, a se prav zato draži počasneje kot država.

Graf rasti cen nepremičnin v Ljubljani in Sloveniji 2023–2025: rabljena stanovanja v Ljubljani +2 %, +13 %, +10 % (Slovenija +6 %, +10 %, +11 %), hiše v Ljubljani +4 %, +7 %, +15 % (Slovenija +9 %, +9 %, +10 %). Vir: GURS
Rast cen rabljenih stanovanj in hiš v Ljubljani in Sloveniji po letih. Vir: GURS.

15 % – rast cen hiš v Ljubljani

Pri hišah je bila Ljubljana lani med najhitrejšimi: 15 % proti 10 % v Sloveniji. Med večjimi trgi na grafu jo je prehitel le Kranj z okolico s 16 %.

Srednja cena rabljene hiše v Ljubljani je bila 460.000 €, 55.000 € več kot leto prej. Število prodaj hiš se je povečalo za 35 %. V treh letih so se hiše v Ljubljani podražile za približno 28 %, v Sloveniji za približno 31 %.

Graf rasti cen v letu 2025 po območjih. Rabljena stanovanja: Maribor +14 %, Kranj z okolico +12 %, Šaleška dolina +11 %, Ljubljana +10 %, Celje +9 %, Obala +8 %, Novo mesto in okolica +8 %. Hiše: Kranj z okolico +16 %, Ljubljana +15 %, Celje +12 %, Savinjska dolina +11 %, Maribor +5 %, Obala +3 %, Novo mesto in okolica +2 %. Vir: GURS
Ljubljana: stanovanja pod, hiše nad slovenskim povprečjem. Vir: GURS, ocena rasti cen 2025.

5.050 €/m² – srednja cena rabljenega stanovanja v Ljubljani

Toliko je bila srednja cena rabljenega stanovanja v Ljubljani v letu 2025. Večina stanovanj se je prodala po 4.430 do 5.800 €/m². Lastnika je zamenjalo 2,0 % vseh ljubljanskih stanovanj, manj od slovenskega povprečja (2,4 %).

Razlike med deli mesta so manjše, kot bi pričakovali. Najvišjo srednjo ceno je imelo območje Viško polje, Brdo, Vrhovci (5.320 €/m²), center je bil pri 5.110 €/m². Najceneje je bilo na območju Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog (4.430 €/m²). Razlika med najdražjim in najcenejšim delom mesta je okoli 900 €/m².

Nova stanovanja so bila po oceni GURS za desetino dražja od rabljenih na dobrih lokacijah. Večina lani vseljivih novogradenj je stala od 7.000 €/m² naprej (z DDV, brez parkirnega mesta).

Graf srednjih cen rabljenih stanovanj po delih Ljubljane 2025: Viško polje, Brdo, Vrhovci 5.320 €/m²; Črnuče, Nadgorica 5.230; Koseze, Šiška 5.210; Ljubljana center 5.110; Rožna dolina, Trnovo, Bežigrajski dvor, Spodnja Šiška 5.060; Rudnik 5.040; Fužine, Kašelj, Polje 5.010; Bežigrad, Moste, Kodeljevo, Golovec 4.970; Brod, Šentvid, Podutik, Bokalci, Dolgi most 4.960; Ježica, Bežigrad, Nove Jarše 4.930; Štepanjsko, Bizovik, Sostro 4.780; Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog 4.430 €/m². Vir: GURS
Srednja cena rabljenih stanovanj po delih Ljubljane v letu 2025. Vir: GURS.

Kaj se dogaja v letu 2026: Ljubljana prvič nad 5.600 €/m²

Ljubljana v prvem polletju 2026 (GURS, objava 19. 10. 2026):

  • Srednja cena rabljenega stanovanja je 5.630 €/m², 740 € več kot v prvem polletju 2025. Večina stanovanj se je prodala po 4.900 do 6.500 €/m².
  • Glede na drugo polletje 2025 so se stanovanja podražila za 11 %, največ med večjimi trgi. Slovensko povprečje je bilo 8 %.
  • Srednja cena rabljene hiše je 504.000 €, 64.000 € več kot leto prej. To je največje zvišanje med večjimi trgi.
  • Nova stanovanja se prodajajo večinoma po 6.000 do 8.000 €/m², posamezna tudi po 10.000 €/m².
  • Število prodaj stanovanj se je glede na drugo polletje 2025 zmanjšalo za približno 2 %, glede na prvo polletje 2025 za okoli 10 %.
  • V gradnji je več kot 1.200 stanovanj, napovedanih je okoli 2.400, kar je več kot polovica vseh napovedanih novih stanovanj v državi.
Graf srednjih cen rabljenih stanovanj v prvem polletju 2026: Ljubljana 5.630 €/m² (+11 % v pol leta), Obala 5.070 (+5 %), Severna okolica Ljubljane 4.580 (+5 %), Južna okolica Ljubljane 4.170 (+4 %), Kranj z okolico 4.090 (+8 %), Slovenija 3.520 (+8 %), Maribor 3.010 (+6 %), Celje 2.980 €/m² (+9 %). Vir: GURS
Srednja cena rabljenih stanovanj v prvem polletju 2026 in rast glede na drugo polletje 2025. Vir: GURS.

Slovenija v drugem četrtletju 2026 (SURS, objava 23. 9. 2026): Statistični urad za Ljubljano kaže mirnejšo sliko. Rabljena stanovanja v Ljubljani so se v drugem četrtletju glede na prvo podražila le za 0,1 %, v preostali Sloveniji za 4,6 %. Prodaj rabljenih stanovanj v Ljubljani je bilo 439, okoli 10 % več kot v prvem četrtletju. Razlika med GURS in SURS izhaja iz različnih metod in obdobij: GURS primerja polletji, SURS zaporedni četrtletji.

GURS padca cen ne pričakuje. Opozarja pa, da bi višje obrestne mere lahko zmanjšale število prodaj.

Za ljubljanski denar drugje

S cenami iz prvega polletja 2026 za ceno 60 m² rabljenega stanovanja v Ljubljani dobite v Južni okolici Ljubljane okoli 81 m², v Kranju z okolico okoli 83 m², v Mariboru okoli 112 m² in v Celju okoli 113 m².

Kaj to pomeni za prodajalce in kupce v Ljubljani

Če prodajate: cene so rekordne, a stanovanj se v Ljubljani letos proda manj kot lani. Kupci so, a plačati morajo več kot kdaj koli prej. Ceno vaše nepremičnine določijo primerljive prodaje v vaši soseski, stanje nepremičnine in to, kako jo predstavite. Razlika med deli mesta je do 900 €/m², zato povprečje za Ljubljano ni dovolj. Previsoka cena tudi na rekordnem trgu ne prinese hitre prodaje, ampak dolgo čakanje.

Če kupujete: ljubljanska okolica je za 1.000 do 1.500 €/m² cenejša od mesta, Maribor in Celje skoraj za polovico. Če ostajate v Ljubljani, primerjajte dele mesta: srednje cene se razlikujejo za skoraj petino.

Pogosta vprašanja o cenah nepremičnin v Ljubljani

Koliko stane kvadratni meter stanovanja v Ljubljani?

V prvem polletju 2026 je bila srednja cena rabljenega stanovanja v Ljubljani 5.630 €/m², večina se jih je prodala po 4.900 do 6.500 €/m² (GURS). V letu 2025 je bila srednja cena 5.050 €/m². Nova stanovanja so se prodajala večinoma po 6.000 do 8.000 €/m², posamezna tudi po 10.000 €/m².

Za koliko so se podražila stanovanja v Ljubljani v letu 2025?

Po oceni GURS za 10 %, slovensko povprečje je bilo 11 %. Od leta 2022 do 2025 so se stanovanja v Ljubljani podražila za približno 27 %, od leta 2020 pa za 69 % (Slovenija 77 %).

Koliko stane hiša v Ljubljani?

Srednja cena rabljene hiše v Ljubljani je bila v prvem polletju 2026 504.000 €, 64.000 € več kot leto prej. Večina hiš se je prodala po 390.000 do 640.000 €. V letu 2025 je bila srednja cena 460.000 €.

Kateri del Ljubljane je najdražji?

V letu 2025 je imelo najvišjo srednjo ceno rabljenih stanovanj območje Viško polje, Brdo, Vrhovci (5.320 €/m²), sledili sta Črnuče, Nadgorica (5.230 €/m²) ter Koseze, Šiška (5.210 €/m²). Center je bil pri 5.110 €/m². Najnižjo srednjo ceno je imelo območje Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog (4.430 €/m²).

Ali cene nepremičnin v Ljubljani rastejo tudi v letu 2026?

Da. Po polletnem poročilu GURS so se rabljena stanovanja v Ljubljani v prvem polletju 2026 podražila za 11 % glede na drugo polletje 2025, kar je največ med večjimi trgi. Statistični urad za drugo četrtletje 2026 kaže mirnejšo sliko (+0,1 % glede na prvo četrtletje). GURS padca cen ne pričakuje.

Od kod so ti podatki?

Iz poročila Geodetske uprave RS o trgu nepremičnin za leto 2025 (objava 17. aprila 2026), iz poročila GURS za prvo polletje 2026 (objava 19. oktobra 2026) in iz indeksov cen stanovanjskih nepremičnin Statističnega urada RS za drugo četrtletje 2026 (objava 23. septembra 2026).

Zanima vas, koliko je vredna vaša nepremičnina? Naročite brezplačno oceno, pokličite nas na 080 39 35 ali pišite na info@center-nepremicnin.si.

O podatkih

Vir: Geodetska uprava RS, Poročila o slovenskem trgu nepremičnin za leta 2023, 2024 in 2025 ter Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2026 (objava 19. 10. 2026). Rast cen je ocena GURS, za koliko so se podražile primerljive nepremičnine. Mesta so tržna analitična območja GURS, ne občine. Cene so srednje cene (mediane) rabljenih nepremičnin; »večina prodaj« pomeni srednjo polovico prodaj (med 25. in 75. percentilom). Podatki za leto 2025 in prvo polletje 2026 so začasni. Skupna rast v treh letih in delež prodanih stanovanj sta naš izračun iz podatkov GURS. Četrtletni podatki: Statistični urad RS, Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, 2. četrtletje 2026 (objava 23. 9. 2026).

Avtor: Dejan Lavbič