V letu 2022 je bil slovenski trg nepremičnin v vzponu. Smo že dosegli vrh cen nepremičnin?

Kar je bilo vsakomur, ki je malce spremljal dogajanje na slovenskem trgu nepremičnin leta 2022, očitno že na prvi pogled, je sedaj potrdila še Geodetska uprava RS, ki je objavila novo poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2022.

Poročilo Geodetske uprave za leto 2022 kaže, da so se cene nepremičnin v Sloveniji drugo leto zapored dvignile na rekordno raven, medtem ko se je število prodajnih poslov zmanjšalo za 5 do 10 odstotkov, kar nakazuje postopno umirjanje trga.

Število prodajnih transakcij na področju stanovanjskih nepremičnin se je v primerjavi z letom 2021 zmanjšalo za 10 odstotkov. V vseh večjih mestih se je zmanjšalo število transakcij, najbolj izrazito v Ljubljani, kjer se je upad prodaje stanovanj začel že v zadnjem obdobju leta 2021. Transakcije z gradbenimi zemljišči so se zmanjšale za več kot 15 odstotkov, kar je posledica manjšega povpraševanja zaradi visokih cen zemljišč in gradbenih stroškov ter tudi manjše kupne moči prebivalstva, kar nakazuje na postopno zmanjševanje gradbene aktivnosti v prihodnosti. V Ljubljani se sicer intenzivno gradijo in načrtujejo novi stanovanjski projekti, medtem ko se v drugih večjih mestih lahko zgodi, da se bo zaradi zastoja na trgu in visokih gradbenih stroškov večja gradbena ekspanzija ustavila še preden se je dobro začela.

Nadaljevala se je visoka stopnja rasti cen nepremičnin na slovenskem trgu nepremičnin. V letu 2022 so se cene stanovanj v primerjavi z letom 2021 povečale za 19 odstotkov, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb za 17 odstotkov in cene hiš za 12 odstotkov. Izjemna rast cen v prvi polovici leta je bila glavni vzrok za rast cen v letu 2022, medtem ko se je rast cen v drugi polovici leta umirila. V največjih mestih so se cene stanovanj v drugi polovici lanskega leta praktično ustavile.

Zaradi upada števila transakcij, rekordno visokih cen nepremičnin in manjšega povpraševanja po zazidljivih zemljiščih se zdi, da smo že v prvi polovici leta 2022 dosegli vrh nepremičninskega cikla in vstopili v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga v Sloveniji.

Povišane cene nepremičnin ter dvig obrestnih mer še naprej zmanjšujejo sposobnost prebivalstva za plačevanje ter investicijsko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah. Zato je pričakovati, da bo upočasnitev na trgu nepremičnin nadaljevala tudi letos. Prav tako se predvideva, da se bo visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin ustavila. V nekaterih primerih je zelo verjetno, da bo prišlo do zastoja ali celo blagega padca cen stanovanjskih nepremičnin, predvsem na sekundarnem trgu.

Od dogajanja na primarnem stanovanjskem trgu v Ljubljani je odvisno, kdaj bo prišlo do takega upada trgovanja z nepremičninami, da bomo lahko govorili o krizi nepremičninskega trga. Glavno mesto narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, kjer trenutno povpraševanje po novih stanovanjih presega ponudbo, večina stanovanj pa se že proda v predprodaji ali med gradnjo. V zadnjem času pa se zaznava manjše zanimanje za rezervacije stanovanj v gradnji.

Ko bo na trg prišla večja količina novih stanovanj, bo ponudba presegla plačilno sposobno povpraševanje. Tedaj lahko pričakujemo močan padec števila transakcij na stanovanjskem trgu, podobno kot ob krizi leta 2008. Vendar pa ni pričakovati pokanja nepremičninskega balona in nenadnega velikega padca cen nepremičnin.

V nadaljevanju navajamo ključne povzetke poročila o trgu nepremičnin v Sloveniji v letu 2022. Celotno poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2022 je dostopno na portalu Prostor:

Trg nepremičnin

V poročilu so predstavljeni splošni trendi in glavne značilnosti slovenskega nepremičninskega trga v preteklem letu. Sledijo poročila o dogajanju na nepremičninskem trgu v letu 2022, kjer so podrobneje predstavljene številke in statistike, ki kažejo na splošno stanje slovenskega nepremičninskega trga. Predstavljena je analiza števila prodaj, povprečnih prodajnih cen in tržnih vrednosti, ter primerjave med posameznimi vrstami nepremičnin.

V letu 2022 je bilo na slovenskem nepremičninskem trgu sklenjenih skupaj 30.277 prodajnih poslov, kar je približno enako številu prodaj, zabeleženih v preteklem letu. Od tega je bilo 22.912 prodaj stanovanj, kar predstavlja približno tri četrtine vseh sklenjenih prodaj na trgu. Preostalih 7.365 prodaj je zajemalo zemljišča, garaže, poslovne prostore in druge vrste nepremičnin. Povprečna prodajna cena stanovanj je v letu 2022 znašala 1.844 EUR/m2, kar je nekoliko več kot v preteklem letu.

Najvišje povprečne prodajne cene so bile zabeležene v Ljubljani in okolici, kjer se je povprečna prodajna cena stanovanj gibala okoli 2.700 EUR/m2, medtem ko so bile najnižje povprečne prodajne cene zabeležene v obalno-kraški regiji.

Najemni trg

V nadaljevanju poročila so predstavljene statistike in analize stanja na trgu najema nepremičnin. Predstavljena je povprečna mesečna najemnina in primerjave med posameznimi vrstami nepremičnin.

Povprečna mesečna najemnina stanovanj se je v letu 2022 gibala okoli 8,5 EUR/m2, kar je nekoliko več kot v preteklem letu. Najemnine so se razlikovale glede na vrsto stanovanja, njegovo lego in opremo. Povprečna najemnina za manjša stanovanja je bila nekoliko višja, medtem ko so bile najemnine za večja stanovanja nekoliko nižje.

Tudi na najemnem trgu je bila pričakovano Ljubljana najdražje mesto, kjer se je povprečna najemnina gibala okoli 11 EUR/m2.

Prodaja in najem po regijah

Poročilo se osredotoča tudi na analizo stanja prodaje in najema po posameznih regijah v Sloveniji. Predstavljene so statistike in primerjave med regijami glede na število prodaj in najemov, povprečne prodajne cene in najemnine ter tržne vrednosti.

Največ prodaj se je v letu 2022 zabeležilo v osrednjeslovenski regiji, kjer se nahaja tudi Ljubljana. Tu je bilo sklenjenih 7.881 prodajnih poslov, kar predstavlja 26 % vseh prodaj na trgu. Najmanj prodaj pa je bilo zabeleženih v podravski regiji, kjer je bilo sklenjenih le 1.482 prodajnih poslov.

Kar se tiče tržnih prodajnih vrednosti nepremičnin, je najvišja povprečna vrednost nepremičnin zabeležena prav v osrednjeslovenski regiji, kjer je ta znašala 212.000 EUR. Najnižja povprečna tržna vrednost nepremičnin pa je bila zabeležena v pomurski regiji, kjer je ta znašala 51.000 EUR.

Glede na najemnine pa so bile najvišje najemnine zabeležene v osrednjeslovenski regiji, kjer se je povprečna najemnina gibala okoli 11 EUR/m2. Najnižje najemnine pa so bile zabeležene v goriški regiji, kjer se je povprečna najemnina gibala okoli 6,5 EUR/m2.

Prodaja po vrstah nepremičnin

Analiza prodaje glede na posamezne vrste nepremičnin odkriva, da je bilo več kot tri četrtine vseh prodaj na trgu v letu 2022 prodaj stanovanj. Poleg tega so bile na trgu zabeležene tudi prodaje zemljišč, garaž, poslovnih prostorov in drugih vrst nepremičnin.

Povprečna prodajna cena stanovanj se je v letu 2022 povečala za 4,8 % in je znašala 1.844 EUR/m2.

Povprečna prodajna cena zemljišč se je v primerjavi z letom 2021 povečala za 8,7 % in je znašala 67 EUR/m2.

Povprečna prodajna cena poslovnih prostorov se je v primerjavi z letom 2021 povečala za 7,4 % in je znašala 1.342 EUR/m2.

Primerjava s preteklimi leti

Primerjava stanja trga nepremičnin v letu 2022 s preteklimi leti prikazuje spremembe glede na število prodaj, povprečne prodajne cene, povprečne najemnine ter tržne vrednosti.

Število prodaj nepremičnin se je v primerjavi z letom 2021 povečalo za 9 %. Povprečna prodajna cena se je povečala za 5,5 %, povprečna najemnina pa za 3,6 %. Tržne vrednosti pa so se v primerjavi z letom 2021 povečale za 5,9 %.

V primerjavi s preteklimi leti je bilo največje povečanje števila prodaj zabeleženo v letu 2014, ko se je to število povečalo za 31 %. Največje povečanje povprečne prodajne cene pa je bilo zabeleženo v letu 2018, ko se je povprečna cena povečala za 16,4 %.

Največje povečanje povprečne najemnine pa je bilo zabeleženo v letu 2019, ko se je ta povečala za 8,6 %. Največje povečanje tržne vrednosti pa je bilo zabeleženo v letu 2018, ko se je ta povečala za 14,2 %.

Kazalniki trga nepremičnin

Poročilo nadalje predstavlja kazalnike trga nepremičnin, ki vključujejo različne dejavnike, kot so število sklenjenih prodajnih pogodb, povprečna prodajna cena, povprečna velikost nepremičnin ter delež kreditov.

V letu 2022 je bilo sklenjenih skupno 30.394 prodajnih pogodb, kar je za 9 % več kot v letu 2021. Povprečna prodajna cena je znašala 173.482 EUR, povprečna velikost nepremičnin pa 90 m2. Delež kreditov pri financiranju prodaje se je zmanjšal in je znašal 70 %.

Poleg tega so v poglavju predstavljeni še drugi kazalniki, kot so delež prodaj glede na starost nepremičnin, delež prodaj glede na velikost nepremičnin ter delež prodaj glede na lokacijo nepremičnin.

Povzetek in zaključek

V poročilu je poudarjeno je, da je bilo v letu 2022 zabeleženih rekordno število prodaj na trgu nepremičnin v Sloveniji, kar kaže na nadaljnjo rast in razvoj tega sektorja. Kljub temu pa je treba opozoriti, da se je v zadnjem letu zaradi epidemije COVID-19 v Sloveniji pojavil trend selitve ljudi iz mestnih središč v manjša mesta in vasi, kar je vplivalo na povpraševanje po nepremičninah.

GURS za prihodnje leto napoveduje nadaljnjo rast števila prodaj in rast cen nepremičnin ter tržnih vrednosti.

Če tudi vi razmišljate o tem, ali je pravi čas za nakup ali prodajo vaše nepremičnine, kontaktirajte nepremičninskega agenta Centra nepremičnin, ki vam bo svetoval  pri vaši odločitvi upoštevajoč razmere na nepremičninskem trgu, vaše finančno stanje in pričakovana gibanja na področju bančnih obrestnih mer ter gospodarskega stanja.

Še niste pripravljeni na naslednji korak? Potem pričnite s popolnoma BREZPLAČNO informativno oceno vrednosti vaše nepremičnine:

ali vstopite v nepremičninsko agencijo Center nepremičnin in preverite, kako vam lahko pomagamo na poti do vašega novega doma.

Vaša ekipa Centra nepremičnin.

Članek ustvarjen: 1.4.2023
Članek posodobljen: 13.2.2024

Avtor: Dejan Lavbič